Situația juridică a chiriașilor după terminarea stării de alarmă

Declararea stării de alarmă și luarea măsurilor corespunzătoare pentru prevenirea contagierii cu Covid-19 a adus multe familii, persoane fizice autorizate și societăți în pragul vulnerabilității sau a falimentului. Fără îndoială, consecințele la nivel economic și social se vor vedea și în sălile de judecată, dat fiind faptul că multe persoane fizice și societăți nu au reușit să își achite obligațiile prevăzute în contractele de închiriere ale locuințelor sau ale spațiilor în care își desfășurau activitatea.

Pe parcursul acestui articol voi reda principalele măsuri prevăzute de Decretul Lege 11/2020, din 31 martie 2020, prin care se adopta măsuri urgente complementare în domeniul social și economic pentru a face față Covid-19 și Decretul Lege 15/2020, din 21 aprilie 2020, de măsuri urgente complementare pentru a proteja economia și munca, măsuri prevăzute pentru a proteja atât persoanele fizice în situație de vulnerabilitate, cât și persoanele juridice aflate în imposibilitatea de a face față cheltuielilor, ca urmare a suspendării activității economice.

Codul Civil spaniol, Legea 29/1994 de închirieri urbane și Legea 49/2003 din 26 noiembrie de închirieri rustice, prevăd diferite forme ale închirierii, însă toate au în comun aceleași caracteristici: contractul de închiriere este un contract care se încheie prin voința părților, de comun acord, în schimbul unei remunerații și care durează o perioadă de timp. Contractul de închiriere presupune obligații reciproce pentru ambele părți: proprietar și chiriaș.

Așadar, proprietarul se obligă la predarea folosinței bunului în favoarea chiriașului, iar chiriașul se obligă la plata unei remunerații în schimb. În cazul neîndeplinirii obligațiilor contractuale, oricare dintre părți poate solicita în fața instanței de judecată fie îndeplinirea obligațiilor, ori finalizarea contractului cu suportarea daunelor corespunzătoare.

Ce măsuri au fost luate pentru persoanele fizice? Măsurile prevăzute în Decretul Lege 11/2020, din 31 martie, urmăresc trei obiective: de a da răspuns situației de vulnerabilitate economică pentru chiriașii afectați de Covid-19, să împiedice ajungerea la starea de vulnerabilitate a micilor proprietari, având în vedere că în 85% din contractele de închiriere, proprietarul locuinței închiriate este o persoană fizică și mobilizarea resurselor economice suficiente pentru obținerea acestor rezultate.

Măsurile propuse de decretul menționat sunt suspendarea procedurilor de evacuare a locuințelor închiriate a căror chiriași se află în stare de vulnerabilitate economică și fără alternativă de locuință, prelungirea extraordinară a duratei contractelor de închiriere, amânarea plății chiriei și programul de ajutoare de chirie.

Suspendarea procedurilor judiciare de evacuare a locuințelor închiriate. Se prevede suspendarea acestor proceduri pentru o perioadă de 6 luni de la intrarea în vigoare a decretului, adică până la data de 02 octombrie 2020. Chiriașul este cel care va trebui să solicite suspendarea procesului în fața Judecătoriei, în cadrul procesului de evacuare, doar în cazul în care se află în situație de vulnerabilitate socială sau economică la care s-a ajuns ca urmare a crizei sanitare Covid-19 și doar dacă nu are o alternativă de locuință.

Secretarul judecătoriei va solicita o anchetă socială, după care se va decide dacă se aprobă această suspendare. De avut în vedere este faptul că se va analiza și situația proprietarului care se poate afla în situație de vulnerabilitate și pe cale de consecință, se poate respinge această suspendare de exemplu, dacă veniturile obținute din închiriere reprezintă unicul venit al proprietarului.

Cum se poate demonstra situația de vulnerabilitate? Vulnerabilitatea economică cauzată de urgența sanitară produsă de Covid-19 presupune îndeplinirea următoarelor condiții: ca persoana obligată la plata chiriei să fi rămas fără loc de muncă, să se afle în șomaj tehnic (ERTE) sau să i se fi redus norma sau, în cazul persoanelor fizice autorizate, să fi scăzut în mod substanțial veniturile, iar chiria și cheltuielile cu serviciile de bază (apă, electricitate, gaz, telefon) să depășească 35% din veniturile nete ale familiei și să nu dispună de o altă locuință în proprietate pe teritoriul Spaniei.

Această situație se poate dovedi prin documente, iar în cazul în care nu se dispune de documente, se poate prezenta o declarație pe propria răspundere și odată finalizată starea de alarmă, se vor putea prezenta documentele necesare în termenul de o lună.

Prelungirea extraordinară a duratei contractelor de închiriere. Pentru contractele de închiriere care au expirat în perioada 2 aprilie și până la două luni de la finalizarea stării de alarmă, la cererea chiriașului, se poate aplica o prelungire extraordinară pentru o perioadă de 6 luni, iar proprietarul va fi obligat să accepte această prelungire.

Reducerea sau amânarea plății chiriei. Aceasta trebuie solicitată în termenul de trei luni de la intrarea în vigoare a Decretului (deci până la 02 iulie 2020) iar proprietarul (dacă deține mai mult de 10 proprietăți) trebuie să ofere în 7 zile lucrătoare una din următoarele alternative: reducerea cu 50% a chiriei pe perioada stării de alarmă și următoarele luni, până la 4 luni sau amânarea plății pe următoarele 4 luni, plăți care se vor fracționa și se vor achita în următorii 3 ani, depinzând și de durata contractului.

Dacă proprietarul are mai puțin de 10 locuințe, atunci nu este obligat să ofere nicio alternativă, iar orice soluție este lăsată la acordul părților.

Ajutoarele de chirie presupun un program de împrumut de până la 6 ani, care poate fi prelungit în mod excepțional cu încă 4 ani. Se poate acoperi un maxim de 6 luni și se aplică doar persoanelor în situație de vulnerabilitate economică, aprobându-se un maxim de 900 € lunar pe o perioadă de 6 luni (deci cantitatea maximă va fi de 5.400 €). Aparte de acest împrumut, fiecare Comunitate Autonomă a aprobat un ajutor de chirie nerambursabil în limita fondurilor alocate.

Ce se întâmplă cu închirierea spațiilor de afaceri? Lipsa veniturilor pe perioada stării de alarmă a provocat imposibilitatea multor persoane fizice autorizate și societăți de a-și îndeplini obligațiile de natură economică, cum ar fi plata chiriilor spațiilor unde își desfășoară activitatea.

Decretul Lege 15/2020, din 21 aprilie, stabilește măsuri de susținere a chiriilor acestor spații, precum și a chiriilor de industrie. Astfel, societățile care și-au văzut afectată activitatea pot solicita o amânare a plății chiriei pe o perioadă de 4 luni, sume ce vor putea fi fracționate și achitate în următorii 2 ani, fără penalizări sau dobânzi.

Aceștia trebuie să facă dovada reducerii veniturilor cu 75% în comparație cu media din același trimestru din anul anterior. În orice caz, dacă proprietarul solicită, chiriașul va trebui să prezinte documentele contabile.

Ce este clauza Rebus sic stantibus? Această clauză este menită să flexibilizeze acordul dintre părți în situații excepționale și neprevăzute cum este această criză sanitară și care urmărește reechilibrarea prestațiilor contractuale, pentru a evita astfel desfacerea contractului. Cu alte cuvinte, pentru a evita consecințele nefaste pe care le poate produce un contract, cum ar fi pentru o societate comercială falimentul acesteia, în măsura în care sunt îndeplinite condițiile, Judecătoria poate acorda echilibrarea situației.

Recomandăm persoanelor care se află în situație de vulnerabilitate ca urmare a crizei sanitare Covid-19, fie ei chiriași sau proprietari, persoane fizice sau juridice, și care nu pot îndeplini contractele de închiriere, indiferent dacă îndeplinesc sau nu condițiile legale pentru solicitarea ajutoarelor sau pentru amânarea plăților, să încerce în primul rând o negociere și de comun acord să se ajungă la o soluție amabilă. Insistăm pe acest aspect, dat fiind faptul că în cazul unui dezacord între părțile contractante, singura soluție rămâne rezolvarea litigiului pe cale judiciară, în fața instanțelor de judecată, iar cu toții putem aprecia faptul că Judecătoriile vor fi extrem de aglomerate în următoarea perioadă.

Autor: Avocat Ioana Bratuleanu (Madrid) – Colaborator voluntar la Occidentul Românesc
Avocat ICAM specializat în Drept internațional
Telefon 0034.642.308.360
Web: www.brilawabogados.es
E-mail: secretaria@brilawabogados.es

Citește și