Avocat Nadia Irina Fundățeanu: Încă avem timp să înfruntăm băncile

irina [800x600]

Multe familii nu au putut beneficia de scăderea ratei dobânzii Euribor sau de scăderea IRPH (Índice de Préstamos Hipotecarios – Index al Împrumutului Ipotecar – indicii de referință aplicate în majoritatea contractelor de împrumut ipotecar cu dobândă variabilă), iar acest lucru nu înseamnă că s-a pierdut această oportunitate. Încă avem timp să cerem Băncii eliminarea clauzelor ipotecare minime abuzive şi să reclamăm restituirea sumelor încasate abuziv.

Ştim ce este o clauză ipotecară minimă?

Clauza ipotecară minimă (cláusula suelo) este aceea prin care se stabileşte o cantitate minimă de plată la ratele lunare ale ipotecii. Chiar dacă dobânzile actuale sunt inferioare, noi plătim mai mult. În acest mod se determina, acum câţiva ani, Baza creditului ipotecar, adică acea clauză care stabileşte procentajul minim de plată.

Majoritatea contractelor de credite ipotecare care se semnează în Spania stabilesc o dobândă în funcţie de Euribor plus o diferenţă determinată de către instituția financiară.

Exemplu:

O familie cu un contract de credit ipotecar, după prima perioadă de plată (care în mod normal sunt 12 luni) cu o dobândă de referinţă fixă, va plăti o dobândă de referinţă variabilă în funcţie de Euribor pe 12 luni (în momentul de faţă Euribor-ul este de -0,002 %) plus diferenţa pactată cu instituţia financiară la 1 %. Asta înseamnă că dobânda după primul an va fi de 0,998 %.

Iar în cazul contractelor ipotecare cu clauză minimă, dobânda de plată este de 3,5 %. Dacă aveţi un contract ipotecar de 120.000 Euro, veţi plăti:

– 100 € pe lună dobândă cu contracte normale

– 350 € pe lună dobândă cu clauze minime. Deci plătiţi 3.000 € mai mult pe an.

Este legală aplicarea clauzelor minime în contractele ipotecare sau în alte contracte de împrumut/credit?

În principiu, şi după cum afirmă Banca Spaniei şi Legea Ipotecară, aplicarea acestui tip de clauză este legală.

Dar ce se întamplă când instituţiile financiare NU informează de existenţa acestor clauze în contractele de credit? În aceste cazuri clauzele sunt abuzive.

Atât băncile cât şi toate casele de economii sunt obligate să informeze şi să explice condiţiile contractelor de credit ipotecar, pe înţelesul tuturor. În acest sens există o Dispoziţie Administrativă în cadrul Legii de Disciplină şi Intervenţie a Instituţiilor de Credit care asigură transparenţa operaţiunilor şi protecţia clienţilor.

În concluzie, când veţi semna un contract de credit ipotecar, banca este obligată să vă remită broşura informativă unde se explică clar toate condiţiile împrumutului pentru ca dumneavoastră să puteţi înţelege implicaţiile financiare la care vă obligaţi.

În anul 2013 Banca Spaniei a publicat „Ghidul de acces la împrumutul de credit ipotecar”, un document cu 75 de pagini în care se abordează responsabilităţile clientului cu împrumut imobiliar, ce se poate întâmpla în cazul în care clientul nu îndeplineşte obligaţiile asumate în contract sau ce documente trebuie să i se dea atunci când le solicită. Iar în ceea ce priveşte clauzele minime, acest ghid explică faptul că „sunt prevăzute în norma transparenţei” şi că „instituţia financiară trebuie să informeze clientul în mod special şi specific de existenţa acestor clauze”.

Unde pot găsi această clauză minimă în contractul meu de credit ipotecar?

Clauza minima se află în actul notarial de împrumut imobiliar sub titlul „Tip de Dobândă (Tipo de Interés)”: „Limite de aplicare a dobânzii variabile (Límites a la aplicación del interés variable / Límite de la variabilidad)” sau „Tip de dobândă variabilă (Tipo de interés variable)”. Sunt cinci sau şase rânduri în care se stabileşte că dobânda nu va putea fi niciodată inferioară unui procent determinat.

Însă cel mai uşor de verificat dacă avem clauze minime abuzive în contract este în documentele pe care ni le trimite banca în fiecare lună.

Pot elimina clauzele minime abuzive din contractul meu de credit ipotecar?

În cazul în care aveţi o clauză minimă abuzivă, Efica Abogados vă recomandă să încercaţi să ajungeţi la un acord extrajudicial cu instituţia financiară pentru a elimina clauza respectivă. Acest lucru nu este mereu posibil. În această situaţie trebuie să depuneţi o cerere de chemare în judecată.

Există sentinţe împotriva acestor clauze minime abuzive

În ultimii ani, în Spania, multe Instanţe de Mercantil şi Curţi de Apel din diferite provincii au dictat sentinţe în favoarea nulităţii clauzelor minime abuzive. Ele stabilesc, de asemenea, şi recuperarea sumelor platite în plus.

Judecătoria numărul 2 de Mercantil din Sevilla a dictat în octombrie 2010 prima sentinţă în favoarea eliminării clauzelor minime. A declarat aceste clauze ca fiind abuzive, a obligat o bancă şi trei Case de Economii să le elimine din contracte şi „să se înceteze să le mai folosească pe viitor”.

Din acel moment alte Judecătorii și Curţi de Apel s-au unit împotriva clauzelor minime. Magistraţi din Zamora, Albacete, Burgos, Badajoz, Marbella etc. au declarat caracterul „abuziv” al clauzelor minime.

Luna mai din anul 2013 reprezintă un punct de inflexiune în aplicarea clauzelor minime. Pe data de 9 mai din acel an, Tribunalul Suprem a declarat „ilegale” aceste clauze din 400.000 de contracte cu BBVA, 90.000 de contracte cu Banca Novagalicia şi 100.000 de contracte cu Cajamar (Casa de Economii Mar). Motivul acestei sentinţe a fost faptul că nu s-a explicat clar şi concis clienţilor consecinţele acestor dispoziţii.

În septembrie 2014, Sala Civilă a Tribunalului Suprem a reafirmat criteriul stabilit anul anterior. În acest caz era vorba de opt clauze minime impuse de către Caja Segovia (Casa de Economii Segovia). Tribunalul a considerat că instituţia nu a fost transparentă cu clienţii semnatari şi a subliniat că „banca are o obligaţie specială asupra transparenţei şi exprimării clauzelor contractuale într-un mod clar şi comprehensibil”. Magistraţii Înaltului Tribunal au respins argumentele băncii care afirmau că „actele au fost citite de către Notari, iar clienţii au fost avertizaţi de posibilitatea de a le citi…”. Sala a considerat ca acest fapt „Nu substituie obligaţia băncilor de transparenţă şi de a explica utilizatorilor clauzele contractuale”.

În octombrie 2015, Comisia Europeană a trimis un document Curţii de Justiţie a Uniunii Europene (CJUE) prin care solicită ca instituţia financiară să restituie, în totalitate, sumele plătite de către consumator în baza clauzelor abuzive declarate nule prin sentinţă.

Înalta Curte din Luxemburg trebuie să evalueze atât acest document cât şi alte documente trimise de către părţile interesate pentru a putea dicta sentința în acest sens.

În concluzie, este important ca dumneavoastră să vă reclamaţi drepturile. Vă puteţi adresa birourilor noastre – Efica Abogados – iar avocaţii noştri vă vor informa, vor studia fiecare caz în parte, vor media cu Banca sau Casa de Economii şi vor depune cerere de chemare în judecată dacă va fi nevoie.

Un material realizat de:

Nadia Irina Fundateanu – Avocat
Facebook: Efica Abogados Valencia

Av. Giorgeta, 16, Entresuelo, Local 2
46007 – Valencia
Tel: 635954632