Dreptul la o locuință este prevăzut în Declarația Universală a Drepturilor Omului, în articolul 25 alineatul 1 care prevede că orice om are dreptul la un nivel de trai care să-i asigure sănătatea şi bunăstarea lui şi familiei sale, cuprinzând hrana, îmbrăcămintea, locuința, îngrijirea medicală, precum şi serviciile sociale necesare; el are dreptul la asigurare în caz de şomaj, boală, invaliditate, văduvie, bătrânețe sau în celelalte cazuri de pierdere a mijloacelor de subzistență, în urma unor împrejurări independente de voința sa.
În articolul 47 din Constituția spaniolă, dreptul la locuință este garantat pentru toți cetățenii spanioli, care au dreptul de a se bucura de o locuință demnă și adecvată. Autoritățile publice vor pune la dispoziție condițiile necesare și în acest sens vor stabili norme pertinente pentru a se realiza acest drept, legislând asupra utilizării terenurilor în acord cu interesul general și pentru a împiedica obținerea de beneficii. Acest principiu constituțional e unul de bază general, ca atare cetățenii nu pot reclama în instanță acest drept. Autoritățile publice sunt cele care trebuie să legisleze pentru a se realiza acest drept.
Dreptul la o locuință din punct de vedere legislativ se referă la contractele de închiriere, de vânzare-cumpărare și ipotecă, contractele de vânzare a nudei proprietăți, locuințe de Protecție Oficială și Apartamente Municipale pentru persoanele în vârstă în Comunitatea Madrid, contracte asupra cărora statul intervine pentru a proteja acest drept.
Voi explica pe rând legislația aplicabilă și drepturile și obligațiile ce decurg din fiecare contract în parte, pe parcursul acestui articol și articolelor din lunile următoare. În ceea ce privește contractul de închiriere, se aplică Legea 29/1994 din 24 noiembrie de Închirieri urbane și Decretul Lege 7/2019 din 01 martie, de măsuri urgente în materie de locuințe și închirieri, care a modificat Legea Închirierilor Urbane, în sensul extinderii drepturilor chiriașului, pentru a garanta dreptul la o locuință demnă.
Contractul de închiriere a unei locuințe e acel contract prin care o parte, numită chiriaș sau locatar, se obligă să plătească chirie altei persoane, proprietar sau locator, în schimbul folosinței locuinței obiect al contractului, unde își poate stabili domiciliul. Drepturile de bază ca și chiriaș sunt dreptul de a prelungi contractul automat până la minim 5 ani de durată a contractului, dreptul de a menține aceeași chirie timp de 5 ani, cu excepția actualizării prin IPC, dreptul de a se menține locuința în condiții optime de locuit din partea proprietarului, dreptul la înapoierea depozitului odată finalizat contractul.
În ceea ce privește obligațiile, ca principiu există libertate de pact, așadar în ceea ce privește cheltuielile individuale – apă, lumină, gaz – vor fi achitate de către chiriaș, iar cheltuielile generale (asociație) vor fi achitate de către proprietar, cu excepția cazului în care prin contract s-a prevăzut altceva. Depozitul va fi de o lună de chirie, însă se pot solicita și două luni de chirie. În Madrid există obligația depunerii depozitului la Agenția de Locuință Socială.
Problemele cele mai comune în legătură cu aceste contracte sunt legate de reparațiile efectuate de chiriaș fără acordul proprietarului, iar când se produce o situație de neplată a chiriei, chiriașul invocă compensarea cheltuielilor cu suma datorată. Trebuie avut în vedere că se pot compensa aceste cheltuieli doar atunci când proprietarul este de acord cu această compensare. În cazul în care chiriașul realizează modificări fără acordul proprietarului, acesta din urmă are dreptul de a rezilia contractul de închiriere sau să solicite chiriașului să repună în situația anterioară bunul.
Așadar proprietarul va putea să rezilieze contractul în cazul în care nu se achită depozitul, subînchiriere sau cesiune fără acordul proprietarului, activități nocive, ilegale, destinarea locuinței altor activități decât locuință, neplata chiriei sau a sumelor stabilite. Pe de altă parte, chiriașul va putea rezilia contractul în cazul în care proprietarul nu realizează reparațiile necesare pentru conservarea locuinței sau din cauze imputabile proprietarului și care nu permite folosirea locuinței de către chiriaș în condiții normale.
Chiriașul va putea să renunțe la locuință după un termen de șase luni, atunci când comunică proprietarului acest lucru cu 30 de zile înainte. Părțile pot acorda o indemnizație de o lună de chirie pe care chiriașul să o achite proprietarului pe an de închiriere neîmplinit, în cazul în care decide să părăsească locuința mai devreme.
Acțiunile în justiție cele mai comune în această materie sunt eliberarea locuinței pentru lipsa de plată a chiriei, prevăzută de Codul de procedură civil. Este procedura prin care proprietarul recuperează locuința dată în chirie, dată fiind situația în care chiriașul nu a plătit chiria corespunzătoare sau pentru că a rămas în locuință după ce s-a terminat contractul de închiriere.
Cererea de chemare în judecată trebuie prezentată la Judecătoria civilă din localitatea unde este situat imobilul. Procedura de eliberare a locuinței poate fi oprită doar în cazul în care se achită toate sumele datorate și doar dacă nu s-a efectuat o cerere prealabilă oficială de către proprietar. Această soluție se poate folosi doar o dată, în termenul de zece zile după admiterea cererii de chemare în judecată spre judecare.
Altă întrebare comună în practica biroului nostru se referă la înapoierea depozitului achitat la începutul contractului. În acest sens, proprietarul dispune de 30 de zile pentru a înapoia depozitul de la finalizarea contractului, conform legii. În cazul în care proprietarul nu dorește să înapoieze depozitul, aveți dreptul de a-l solicita pe calea judecătorească. Pentru a evita probleme, este foarte important ca la ieșirea din locuință să solicitați proprietarului să verifice starea locuinței, să îi predați cheile și să vă semneze un document în care să se constate că s-a găsit locuința în condiții bune.
Autor: Avocat Ioana Bratuleanu (Madrid) – Colaborator voluntar la Occidentul Românesc
Avocat ICAM specializat în Drept internațional
Telefon 0034.642.308.360
E-mail: secretaria@brilawabogados.es
Nota redacției:
Ioana Brătuleanu este avocat specializat în Drept Intonațional Privat, colaborator voluntar în cadrul redacției Occidentul Românesc din 2015. Licențiată în Drept la Facultatea de Drept din cadrul Universității „Al. I. Cuza” din Iași, Ioana a urmat cursurile Masterului de Drept european din cadrul aceleași universități, perioadă în care a beneficiat și de o bursă de studiu la Universitatea din Insulele Baleare, Spania. În anul 2015 a urmat cursurile Masterului de Acces în Avocatură la Universitatea Complutense din Madrid, iar în anul 2017 a devenit membru al Ilustrului Colegiu de Avocați din Madrid. În prezent își desfășoară activitatea de avocat pe teritoriul Spaniei și al României, având biroul în capitala Spaniei.