Dreptul la o locuință în Spania. Ipoteca

În continuarea articolului de luna trecută, așa cum am menționat, explic pe parcursul a trei articole cum este reglementat dreptul la o locuință în dreptul spaniol. Reamintim că dreptul la o locuință este prevăzut în Declarația Universală a Drepturilor Omului, în articolul 25 alineatul 1, care prevede că orice om are dreptul la un nivel de trai care să-i asigure sănătatea şi bunăstarea lui şi familiei sale, cuprinzând hrana, îmbrăcămintea, locuința, îngrijirea medicală, precum şi serviciile sociale necesare; el are dreptul la asigurare în caz de şomaj, boală, invaliditate, văduvie, bătrânețe sau în celelalte cazuri de pierdere a mijloacelor de subzistență, în urma unor împrejurări independente de voința sa.

În articolul 47 din Constituția spaniolă, dreptul la locuință este garantat pentru toți cetățenii spanioli, care au dreptul de a se bucura de o locuință demnă și adecvată. Autoritățile publice vor pune la dispoziție condițiile necesare și în acest sens vor stabili norme pertinente pentru a se realiza acest drept, legislând asupra utilizării terenurilor în conformitate cu interesul general și pentru a împiedica obținerea de beneficii. Dreptul la o locuință din punct de vedere legislativ se referă la contractele de închiriere, de vânzare-cumpărare și ipotecă, contractele de vânzare a nudei proprietăți, locuințe de Protecție Oficială și Apartamente Municipale pentru persoanele în vârstă în Comunitatea Madrid, contracte asupra cărora statul intervine pentru a proteja acest drept.

În ceea ce privește împrumutul ipotecar, acesta este reglementat prin Legea din 8 februarie 1946, prin care se aprobă redactarea oficială a Legii ipotecare și prin ipotecă se asigură îndeplinirea unei obligații, cel mai comun de natură economică, adică un împrumut. Prin ipotecă imobiliară se oferă un bun imobil – o locuință, ca garanție pentru îndeplinirea obligației de plată a împrumutului. În caz de neîndeplinire a obligației de plată, creditorul nu rămâne cu bunul, ci are dreptul să solicite scoaterea la licitație a bunului și cu suma care se obține, să se plătească obligația neîndeplinită.

Conform noilor modificări legislative și având în vedere situația recentă a creșterii dobânzilor la ipotecile cu dobândă de tip variabil, trebuie să aveți în vedere ce drepturi aveți în cazul în care, din motive economice, nu reușiți să plătiți ipoteca. Astfel banca va putea cere executarea completă a obligației, adică plata integrală a imprimeului, în cazul neplății a trei rate consecutive sau neconsecutive. În primă fază, banca vă va trimite o cerere de plată cu un certificat notarial de datorie, deși nu este obligatoriu, majoritatea băncilor așa procedează. Dacă nu achitați, se prezintă la judecătorie o cerere de chemare în judecată privind executarea silită a datoriei.

Judecătoria emite un act de începere a executării silite care se comunică debitorului și i se oferă trei opțiuni: să plătească întreaga datorie și să se termine procedura de executare silită, să nu plătească și se continuă executarea sau să se opună pentru motivele pe care le consideră. Motivele sunt expres prevăzute de lege și pot fi: stingerea garanției sau obligației garantate cu bunul respectiv, necorespunderea sumei solicitate cu datoria sau clauze abuzive. În cazul în care judecătoria nu vă dă dreptate și respinge motivele, va începe procedura de scoatere la licitație a imobilului și se va vinde unui terț, iar cu banii obținuți se va achita datoria ori se va adjudeca bunul creditorului pentru o valoare determinată.

În cazul licitației, aceasta se anunță de către judecătorie cu 20 de zile înainte și se publică prețul de evaluare stabilit în documentul notarial de constituire a ipotecii. Participanții la licitație vor trebui să achite 5% din valoarea prețului de licitație. Imobilul se va adjudeca celui care oferă prețul cel mai mare, atâta timp cât este peste 70% din valoarea de evaluare. Dacă este sub 70%, debitorul poate prezenta în termen de 10 zile un terț care să ofere mai mult. Dacă nu se prezintă un terț, bunul se poate adjudeca creditorului pentru 70% din valoarea de evaluare. Dacă licitația nu are participanți, creditorul poate solicita adjudecarea imobilului pentru 60% din valoare dacă e locuința obișnuită a debitorului sau pentru 50% din valoare în alte cazuri. De asemenea, există posibilitatea reducerii datoriei cu 2% din valoarea de licitație în cazul în care debitorul colaborează cu justiția, iar participanții la licitație pot solicita judecătoriei să viziteze bunul scos la licitație.

Trebuie să aveți în vedere că în urma licitației puteți rămâne și fără locuință și cu datorii, în cazul în care suma obținută în urma licitației nu acoperă întreaga datorie. Și asta se întâmplă pentru că deși banca oferă doar 80% din valoarea imobilului ca împrumut, piața imobiliară suferă o instabilitate constantă. Apoi dobânzile pot crește ratele exponențial în cazul ipotecii cu dobândă de tip variabil. Trebuie avute în vedere și dobânzile în caz de neplată a datoriei, cheltuielile de recuperare a datoriei, cheltuielile judiciare și per total având în vedere că împrumuturile se fac pe sume consistente, e posibil ca acei 70% din valoarea de evaluare a bunului care se obține în urma licitației, în cel mai bun caz, să nu acopere întreaga datorie. Și acolo se va răspunde cu patrimoniul personal actual și viitor – conturi bancare, salarii, bunuri imobile și mobile care nu au avut de-a face cu ipoteca.

De aceea este foarte important ca înainte de a ajunge în această situație să contactați un avocat pentru a încerca o negociere cu banca privind plata ratelor, stabilirea unei perioade de neplată pentru a vă reveni financiar, prelungirea perioadei de plată a împrumutului pentru a micșora rata, darea în plată etc. În următorul articol vom prezenta posibilitatea de a aplica pentru o locuință din Fondul Social de Locuințe, ipoteca inversă, vânzarea nudei proprietăți, locuințele de protecție oficială și locuințele pentru persoanele în vârstă.
Articol publicat în ediția lunii august 2023 – Occidentul Românesc

Autor: Avocat Ioana Bratuleanu (Madrid) – Colaborator voluntar la Occidentul Românesc
Avocat ICAM specializat în Drept internațional
Telefon 0034.642.308.360
Web: www.brilawabogados.es
E-mail: secretaria@brilawabogados.es

Nota redacției:
Ioana Brătuleanu este avocat specializat în Drept Intonațional Privat, colaborator voluntar în cadrul redacției Occidentul Românesc din 2015. Licențiată în Drept la Facultatea de Drept din cadrul Universității „Al. I. Cuza” din Iași, Ioana a urmat cursurile Masterului de Drept european din cadrul aceleași universități, perioadă în care a beneficiat și de o bursă de studiu la Universitatea din Insulele Baleare, Spania. În anul 2015 a urmat cursurile Masterului de Acces în Avocatură la Universitatea Complutense din Madrid, iar în anul 2017 a devenit membru al Ilustrului Colegiu de Avocați din Madrid. În prezent își desfășoară activitatea de avocat pe teritoriul Spaniei și al României, având biroul în capitala Spaniei.