Schimbări importante în domeniul împrumuturilor ipotecare

Pe data de 17 iunie 2019 intră în vigoare Legea 5/2019 din 15 martie care aduce modificări importante în domeniul creditelor imobiliare, modificări care sunt bine de știut având în vedere că unele entități bancare par să ofere condiții mai avantajoase în ultima perioadă, în beneficiul consumatorului, condiții ce se prezintă ca fiind un avantaj pe care banca îl oferă în cazul în care semnați contractul de împrumut ipotecar cu ei. Lucrurile însă nu stau chiar așa, se poate ca banca să nu ne ofere un avantaj în cazul în care semnăm contractul de împrumut cu ea, ci doar se respectă noile prevederi legale, ca toate celelalte entități bancare.

Ce modificări sunt aduse? Așadar, principalele modificări prevăzute de noua lege privesc, printre altele, clauzele abuzive, cheltuielile privind constituirea împrumutului care se împart clar între bancă şi client pentru a nu mai exista polemică în acest sens, comisionul băncii în cazurile de achitare anticipată a împrumutului şi în ce condiţii se poate trece la executarea datoriilor restante în cazul în care cumpărătorul împrumutat ajunge în situaţia imposibilităţii achitării ratelor bancare.

Există posibilitatea ca în contract să existe clauze abuzive privind dobânzile? În ceea ce priveşte clauzele abuzive care stabileau un minim la dobândă, indiferent de valoarea EURIBOR, această problemă nu va mai apărea datorită faptului că a fost interzis prin lege stabilirea unui minim garantat la ipotecile variabile. Astfel, cu o ipotecă cu dobândă variabilă, banca va suporta şi ea consecinţele fluctuaţiei EURIBOR sau similare, la fel ca şi clientul.

Clauza TREI BIS din contractele de împrumut pe care sunt sigură că mulţi dintre dvs. o cunosc, nu va prevedea în noile contracte un minim, iar cei care au semnat contracte de împrumut până acum şi nu au reclamat în instanţă eliminarea clauzei abuzive, le recomand să ia legătura cu un avocat care să studieze contractul şi dacă este cazul, să reclame cu toată încrederea eliminarea clauzelor abuzive din contractul de împrumut şi restituirea sumelor achitate din cauza acestor clauze.

Ce se întâmplă cu cheltuielile constituirii contractului de împrumut? Schimbări importante vin şi în privinţa cheltuielilor contractului de împrumut. De acum înainte, băncile vor suporta cheltuielile de constituire a împrumutului, ceea ce va economisi aproximativ 2.000 de euro în buzunarul cumpărătorului la un împrumut de aproximativ 150.000 euro. Astfel, banca va suporta cheltuielile biroului care se ocupă de demersurile necesare (gestoría), notarul (pentru duplicatul contractului de împrumut care rămâne la bancă), mult discutatul Impozit pentru Actele Juridice Documentate (IAJD) şi taxa pentru înscrierea contractului în Registru Proprietăţii.

Însă şi cumpărătorii vor suporta anumite cheltuieli la întocmirea contractului de împrumut ipotecar. Vom suporta în continuare cheltuielile de evaluare a imobilului (tasación) şi copia contractului de la notar pe care o vom păstra. Ceea ce este important de reţinut în privinţa acestor cheltuieli este faptul că banca nu vă face o favoare, ci doar respectă prevederile legale şi este obligată să suporte aceste cheltuieli. Doar în momentul în care vă oferă de exemplu achitarea inclusiv a evaluării imobilului şi cheltuielile notariale integrale, se poate spune că vă oferă un avantaj.

Ce se întâmplă cu persoanele care au semnat contractul de împrumut înainte de intrarea în vigoare a acestei legi şi au achitat în totalitate aceste cheltuieli? În prezent se pot reclama în instanţă cheltuielile achitate pentru gestiune (gestoría), notariat, în proporţie de 50%, Registrul Proprietăţii şi depinzând de jurisprudenţa instanţei de judecată, se pot reclama şi cheltuielile de evaluare ale imobilului.

Noua lege aduce prevederi importante privind achitarea anticipată a împrumutului şi stabileşte limite în ce priveşte comisionul aplicat de către entitatea bancară în aceste cazuri, pentru a se evita eventualele abuzuri din partea băncilor.

Ce se va întâmpla dacă nu voi putea achita împrumutul? Alte modificări importante privesc condiţiile trecerii la rezilierea contractului bancar în cazul în care cumpărătorul ajunge în situaţia imposibilităţii de a achita ratele bancare. Astfel, în prima jumătate a vieţii împrumutului ipotecar, nu se va putea denunţa contractul decât în cazul în care nu se achită 12 rate sau datoriile ajung la 3% din suma împrumutată. Dacă ne aflăm în a doua jumătate a vieţii împrumutului, numărul ratelor neachitate se ridică la 15 şi la 7% proporţional din capitalul datorat. Această schimbare legislativă este mai mult decât binevenită având în vedere că până acum banca cerea în instanţă executarea împrumuturilor şi după o singură rată neplătită, foarte multe familii au pierdut imobilele achiziţionate din cauza acestei clauze abuzive din contractele de împrumut bancar.

Se aplică aceste prevederi contractului meu de împrumut? Din păcate, toate aceste prevederi stabilite prin noua lege vor produce efecte doar pentru viitor, ceea ce înseamnă că nu se aplică pentru contractele încheiate înaintea intrării în vigoare a acesteia. Aşadar, cei care au clauze abuzive în contractele de împrumut trebuie să meargă pe calea instanței de judecată pentru a-şi reclama drepturile – eliminarea clauzelor abuzive şi  solicitarea restituirii sumelor achitate.

Cum trebuie să procedez în cazul unei executări silite? Pentru cumpărătorii care ajung în situaţia unei executări silite, îi sfătuiesc în primul rând să ridice notificările trimise de către bancă sau judecătorie şi să ia legătura urgent cu un avocat care să le apere interesele, pentru că, repet şi o să tot repet, dacă nu se ridică citaţiile de la judecătorie asta nu înseamnă că procesul se opreşte, ci se publică citaţia prin publicitate şi aveţi un termen de 10 zile pentru a vă opune la executare cu toate garanţiile legale, iar odată trecut acest termen, cu greu se mai poate face ceva în procedura care să oprească procesul.

Autor: Avocat Ioana Bratuleanu (Madrid) – Colaborator voluntar la Occidentul Românesc
Avocat ICAM specializat în Drept internațional
Telefon 642.308.360
E-mail: secretaria@brilawabogados.es