Clauza „rebus sic stantibus” aplicată în sectorul turistic în baza unei decizii pioniere a Instanței din Barcelona, ianuarie 2021
Când se poate aplica clauza jurisprudențială „rebus sic stantibus”?
Aplică ca excepție a regulii generale „pacta sunt servanda”- cea ce este acordat obliga-.
Provine din latinul „stând astfel lucrurile”. Adică pleacă de la premisa ca părțile din contract, A și B, au atins acord într-o dată certă X. La data X lucrurile/circumstanțele date erau într-un anumit fel. Ulterior, survine criza COVID și la data X+1 sau 2 ani datele sunt complet schimbate: piața cade, cererea și oferta nu mai este accesași etc. Astfel, se poate aplica „rebus sic stantibus” ca să se rebalanseze situația între părți ca să fie echitabilă pentru ambele. Ca să aplicăm această clauză trebuie respectate următoarele cerințe:
- Contract de lungă durată;
- Alterarea extraordinară a circumstanțelor inițiale;
- Dezechilibrul să fie evident și excesiv pentru una din părți;
- Nu s-a pactat alt mod de a soluționa situația de dezechilibru;
- Părțile nu ating un acord în privința reechilibrării situației.
Instanța din Barcelona a decis aplicarea „rebus sic stantibus” în sectorul de închirieri turistice. Pe ce argumente s-a bazat decizia?
Antecedente: compania A închiriază 27 de imobile la proprietarul B. În urma crizei COVID apartamentele nu sunt închiriate de turiști. Astfel, A îl contactează pe B să încerce să atingă un acord care să reechilibreze situația. B oferă doar posibilitatea ca A să amâne plata chiriei dar nu să reducă chiria. Astfel A, împreună cu echipa sa de avocați, ia decizia să reducă unilateral chiria și să plătească lunar doar 50% din chirie și, în paralel, decide acțiune în instanță pentru a cere aplicarea „rebus sic stantibus”.
Instanța decide să aplice clauza „rebus sic stantibus” și să mențină reducerea de 50% aplicată sumei totale de chirie lunară pe toată durata crizei (din aprilie 2020 până în martie 2021). Acestea având în vedere că: 1) A a plătit 50%. Astfel nu a dorit să prejudicieze pe B ci doar să reechilibreze situația; 2) A a fost de bună credință. Chiar dacă nu a avut clienți pentru cele 26 de apartamente, a decis să plătească 50% și să suporte acea pierdere; 3) S-au îndeplinit cerințele menționate mai sus de la 1 la 5.
Trebuie să se dea mare atenție la:
- Măsura unilaterală ce se decide de către debitor să fie echitabilă pentru ambele părți;
- Să se deschidă acțiune ca instanța să decidă aplicarea „rebus sic stantibus”;
- Să se contacteze, prealabil deschiderii acțiunii, partea contrară, să se încerce atingerea unui acord echitabil pentru ambele părți.
Putem extrapola acestea în alte sectoare precum cel al restaurantelor sau hotelier? Având în vedere cele sus menționate, și ținând cont de cerințele aplicării „rebus sic stantibus” și de argumentele folosite de Instanță, considerăm că se poate analiza aplicarea și în alte sectoare HORECA a „rebus sic stantibus”.
Drd. Alexandru Lazar
Avocat, Profesor de Drept, Partener IntLaw Abogados
Tel: 0034 655 83 72 61