Ce trebuie să știm despre contractul de închiriere în Spania

Marea majoritate a românilor stabiliţi în Spania locuiesc cu chirie într-un apartament închiriat complet, sau într-o cameră, la comun cu alte persoane în apartament/casă. Ce trebuie să ştim atunci când închiriem o locuinţă? Ce drepturi şi ce obligaţii avem? La aceste întrebări voi încerca să răspund în acest articol, astfel încât să ne cunoaştem drepturile în cazul în care întâlnim probleme cu proprietarul.

Ce clauze trebuie să includă contractul de închiriere? În ce priveşte reglementarea contractelor de închiriere, în Spania se aplică Legea 29/1994 privind închirierea urbană, cu modificările şi completările ulterioare (ultima reformă importantă în acest an), unde sunt prevăzute principalele aspecte ale contractului de închiriere.

Este indicat ca acesta să fie încheiat în formă scrisă, să conţină un limbaj clar şi simplu pentru a putea fi uşor înţelese clauzele sale, fără trimiteri la alte texte de lege. Subliniez faptul că este indicat ca acest contract să fie încheiat în scris pentru a evita eventuale neînţelegeri ulterioare cu proprietarul. Deşi modelul contractului poate fi descărcat şi de pe internet, iar de multe ori nici nu îi dăm importanţă, atenţie totuşi ce clauze conţine şi ce semnaţi de fapt.

Un exemplar semnat de către proprietar trebuie să rămână la chiriaş, pentru a putea fi consultat ori de câte ori are nevoie. Luarea în evidenţa populaţiei la Primăria corespunzătoare domiciliului (empadronamiento) se poate face prin prezentarea contractului de închiriere şi a documentului de identitate.

Care este durata contractului de închiriere şi când putem renunţa? Contractul de închiriere, dacă se încheie în formă scrisă, trebuie să includă identitatea părţilor – proprietar şi chiriaş, descrierea locuinţei, durata contractului, preţul chiriei, precum şi alte clauze stabilite liber între părţi. Trebuie acordată o atenţie deosebită la clauzele privind constituirea depozitului şi la chiria lunară, care pot fi actualizate anual.

În ce priveşte durata contractului de închiriere, aceasta este cea pactată de către părţi. Adică durata contractului de închiriere poate fi şi de 6 luni, de exemplu. Dacă la data expirării contractului, niciuna dintre părţi nu a denunţat contractul, acesta se va prelungi pe perioade anuale, până ajunge la termenul minim de 5 ani (incluzând cele 6 luni iniţiale). În această perioadă, chiriaşul poate renunţa la prelungirea contractului înainte de fiecare prelungire anuală, anunţându-l pe proprietar cu 30 de zile înainte.

Proprietarul poate renunţa la prelungirea contractului înaintea împlinirii termenului de 5 ani doar în cazul în care a fost prevăzută expres în contract această posibilitate şi doar în cazul în care apartamentul urmează a fi destinat locuinţei personale a proprietarului, a rudelor sale de gradul I sau a soţiei/soţului său în cazul în care există o sentinţă de divorţ. Dacă în următoarele 3 luni de la părăsirea locuinţei, propietarul sau rudele nu au ocupat locuinţa, fostul chiriaş are dreptul de a închiria din nou locuinţa cu un contract pe o perioadă nouă de minim 5 ani sau o indemnizaţie pe perioada rămasă până la împlinirea termenului de 5 ani iniţial.

În cazul în care niciuna dintre părţi nu renunţă la contract la împlinirea termenului de 5 ani prin notificarea celeilalte părţi cu 4 luni înainte de expirarea contractului, acesta se va prelungi din nou pe perioade anuale până la o perioadă de 3 ani.

Cum se procedează în cazul în care aducem îmbunătăţiri în locuinţă? Îmbunătăţirile aduse locuinţei pot fi făcute doar cu acordul în scris al proprietarului şi nu pot fi scăzute din plata chiriei, dacă acesta nu a fost de acord cu compensarea sumelor. Deci în cazul în care se schimbă parchetul, mobilierul din casă sau alte asemenea, dacă nu s-a stabilit în scris cu proprietarul, sumele investite de către chiriaş nu pot fi compensate cu plata chiriei.

În ceea ce priveşte cheltuielile de conservare a imobilului, acestea trebuie acoperite de către proprietar, iar chiriaşul trebuie să anunţe necesitatea acestor lucrari de urgenţă (de exemplu se sparge o ţeavă care inundă apartamentul). Doar în cazul în care lucrarea era urgentă, iar proprietarul nu răspunde, se poate achita lucrarea de către chiriaş şi solicita apoi sumele suportate. În celelalte cazuri, sumele sunt mai greu de recuperat, în cazul în care proprietarul este dezinteresat, varianta cea mai simplă fiind părăsirea apartamentului şi denunţarea contractului pentru a evita alte cheltuieli.

La ce alte aspecte trebuie să acordăm o atenţie sporită? Cele mai dese probleme apar din cauza neînţelegerilor de ordin economic. Plata chiriei trebuie să se facă în locul şi în forma stabilită în contract, iar proprietarul trebuie să elibereze chitanţă pentru suma achitată. Dacă aţi achitat prin transfer bancar, chitanţa de la bancă vă poate servi ca dovadă a achitării chiriei. Nu acceptaţi să achitaţi chiria fără a primi în schimb măcar o chitanţă semnată de mână, pentru a evita posibile neînţelegeri şi reclamaţii din partea proprietarului. Depozitul achitat la încheierea contractului trebuie returnat în maxim o lună de la data terminării contractului şi predarea cheilor, în caz contrar se va putea cere în instanţă suma respectivă şi dobânzile aferente.

La începutul acestui articol am făcut distincţia între închirierea unui apartament şi închirierea unei camere dintr-un apartament. Este important de ştiut faptul că la închirierea unei camere, Audienţa Provincială din Madrid a considerat că nu sunt aplicabile aceleaşi drepturi ca la închirierea unui apartament şi explică în Sentinţa sa din 28 martie 2019 faptul că Legea nu se va aplica în aceste cazuri pentru că nu se îndeplineşte scopul de locuinţă prin închirierea unei camere cu spaţii comune. Aşadar, cum înţelege Audienţa Provincială din Madrid, în aceste situaţii nu se va aplica termenul de minim 5 ani de închiriere. Motivează Audienţa că în aceste cazuri se va aplica ceea ce s-a stipulat în contract şi prevederile Codului Civil, lăsând chiriaşul fără drepturile prevăzute în Legea de închiriere urbană. Deşi soluţiile instanţelor despre această temă sunt disperse şi depind de la o Comunitate Autonomă la alta, singura instituţie care ar putea unifica criteriul ar fi Tribunalul Suprem, de unde încă nu avem o soluţie jurisprudenţială.

Autor: Avocat Ioana Bratuleanu (Madrid) – Colaborator voluntar la Occidentul Românesc
Avocat ICAM specializat în Drept internațional
Telefon 642.308.360
E-mail: secretaria@brilawabogados.es