Avocat Ioana Bratuleanu: Cumpărarea unui imobil pas cu pas
Din ce în ce mai mulți cetățeni români își pun problema cumpărării unui imobil pe teritoriul Spaniei, din dorința de a investi într-o proprietate și de a nu mai plăti chirie. În articolul de luna aceasta voi expune câteva elemente pe care trebuie să le cunoașteți la cumpărarea unui imobil, la ce trebuie să fiți atenți când solicitați un împrumut ipotecar și cum trebuie să procedați pentru a avea un contract avantajos.
În general, primul contact cu imobilul care vă poate interesa se realizează prin intermediul agenției imobiliare, care vă poate fi de ajutor sau vă poate pune probleme dacă nu sunteți atenți. La vizita imobilului una dintre întrebările importante trebuie să fie: ce comision percepe agenția și dacă acest comision îl încasează de la vânzător sau de la cumpărător, pentru a ști dacă la prețul imobilului trebuie să adăugați și comisionul agenției. În general, comisioanele agențiilor variază de la 2 % (doi la sută) la 6% (șase la sută) plus TVA din valoarea imobilului, care poate fi încasat de la vânzător sau de la cumpărător.
Recomandăm negocierea acestui comision, în măsura în care se poate. Majoritatea agențiilor oferă și serviciul de obținere a finanțării de 100% (sută la sută), însă trebuie să aveți în vedere că aceste forme de finanțare în general vor avea dobânzi mai mari decât finanțarea directă la bancă și obligă cumpărătorul să aleagă o formă de finanțare cu ei, neputând alege o altă formă de finanțare în cazul în care este nemulțumit de ofertele făcute.
Dacă v-a plăcut imobilul vizitat, următorul pas este achitarea unui avans pentru rezervarea imobilului. Majoritatea agențiilor imobiliare solicită un semnal (sumă de bani pentru a face o ofertă), în general de 1% (unu la sută) din valoarea imobilului, pentru a transmite oferta dvs. către vânzător. Dacă vânzătorul nu acceptă oferta, această sumă va fi înapoiată. Dacă acceptă prețul oferit de dvs., acea sumă de bani rămâne în contul avansului pe care v-a trebui să îl achitați pentru a rezerva imobilul. Avansul ajunge în general la 10% (zece la sută) din valoarea imobilului. Pentru ambele sume veți încheia un precontract cu agenția imobiliară pe care trebuie să îl citiți cu multă atenție pentru a evita surprize neplăcute.
Tot în acest moment se recomandă să solicitați extrasul de fișă cadastrală a imobilului de la Registrul proprietății pentru a verifica proprietarii și dacă există datorii în sarcina imobilului (de exemplu ipotecă în favoarea unei bănci sau alte datorii ale proprietarilor) sau puteți cere această fișă agenției imobiliare. Tot în acest moment trebuie să verificați și dacă nu există sume viitoare de plătit la Asociația de proprietari (derramas) – vânzătorul poate fi la zi cu plățile, însă pot exista sume a căror plată se face periodic (de exemplu pentru instalarea unui lift).
Trebuie să aveți în vedere faptul că banca oferă în general un împrumut de 70-80% din valoarea imobilului, însă valoarea imobilului de care este interesată banca nu întotdeauna coincide cu prețul de vânzare, ci cu prețul de evaluare. Prețul de evaluare este stabilit de către un evaluator și voi detalia în mai târziu ce posibilități aveți aici, însă fac mențiune pentru deosebita importanță pe care o are această valoare în contractul de avans pe care îl încheiați cu agenția imobiliară.
Dumneavoastră vă angajați să cumpărați cu un anumit preț, valoare de care depinde cuantumul împrumutului ipotecar. Banca vă oferă doar 80% din valoarea stabilită de evaluator, care poate fi mai mică decât valoarea pe care o plătiți în realitate. Așadar, poate exista o diferență care depășește 20% din valoarea apartamentului, diferență pe care dacă nu o aveți în vedere, poate duce la eșecul tranzacției și pierderea avansului.
Așadar se recomandă, în cazul în care în contractul pe care îl încheiați cu agenția imobiliară nu există această prevedere, să solicitați introducerea unei clauze privind posibilitatea retragerii dvs. din vânzare în cazul în care evaluarea nu atinge prețul de vânzare și banca nu vă acceptă împrumutul. Consecințele retragerii după plata avansului pot fi, în funcție de prevederile pactate în contractul semnat, pentru cumpărător – pierderea avansului achitat; pentru vânzător (pentru că există și cazuri în care vânzătorul se retrage) – plata dublului avansului achitat de către cumpărător, dacă s-a stabilit aplicarea prevederilor art. 1454 din Codul civil spaniol.
Deci, trebuie citite cu atenție clauzele precontractului pentru a evita posibile surprize neplăcute. În acest contract se stabilește de obicei și un termen de încheiere a tranzacției, în general de trei luni, termen în care va trebui să încheiați contractul de vânzare-cumpărare și de împrumut ipotecar.
Dacă nu v-ați interesat înainte, cu precontractul, extrasul de fișă cadastrală a imobilului de la Registrul proprietății și documentele privind veniturile dvs. (contract de muncă și fluturași de salariu dacă sunteți angajați sau declarațiile trimestriale și anuale dacă sunteți persoană fizică autorizată), eventual și extras al contului bancar pe ultimele trei luni, mergeți la băncile care vă interesează unde puteți solicita acordarea și o simulare a împrumutului ipotecar.
Aici trebuie să decideți dacă doriți o ipotecă cu dobândă variabilă sau o ipotecă cu dobândă fixă. Dobânda variabilă poate fi aparent mai avantajoasă pentru că depinde de valori economice care în momentul de față sunt foarte mici, însă oferă nesiguranță peste ani pentru că nu se poate cunoaște cu certitudine încotro se va îndrepta economia, dobânda fixă în schimb oferă o valoare fixă pe care o veți achita și peste ani de zile, indiferent de fluctuația pieței economice.
Veți avea două valori pe care trebuie să le înțelegeți pentru a putea decide în cunoștință de cauză cu ce bancă doriți să încheiați contractul de împrumut ipotecar și anume: TIN (tasa interés nominal), care este dobânda efectivă care se va aplica împrumutului dvs. și în baza căruia se simulează rata lunară în euro și TAE (tasa anual equivalente), o formulă machiavelică care vine să ne arate care ar fi în procente cheltuielile pe care le vom avea efectiv cu tranzacția ipotecară (care include TIN și alte cheltuieli cum ar fi comision de deschidere etc.).
Așadar pentru a compara oferta băncilor fie ne uităm la TAE – procentul să fie cât mai mic, fie mai ușor, ne uităm la TIN – dobânda să fie cât mai mică. Inclusiv în cazul ipotecilor cu dobândă fixă, veți observa la TIN un minim și un maxim care depinde de niște condiții pe care trebuie să le îndepliniți. Aceste condiții vă pot aduce bonificații la dobânda efectiv aplicată ratei și se calculează anual.
De exemplu: dacă dobânda maximă este de 1,95%, îndeplinind condițiile privind bonificațiile cum ar fi primirea salariului în contul bancar deschis la această bancă, utilizarea cardului de trei ori în ultimele trei luni, contractarea unei asigurări de viață sau/și de incendii etc. cu banca, vă poate aduce o bonificație în dobânda aplicată de maxim 1% (unu la sută), dobânda efectivă aplicată fiind de 0,95%.
Oferta bancară va mai include clauzele contractuale, precum și cheltuielile estimate privind acordarea împrumutului. Dvs. veți suporta cheltuielile de evaluare a imobilului, de registru al proprietății, de notariat, de impozit și cele încasate de firma de gestiune pentru înscrierea contractului de vânzare cumpărare, iar banca va suporta cheltuielile aferente înscrierii contractului de împrumut ipotecar.
Când ați decis banca cu care veți merge în continuare, urmează evaluarea imobilului. Evaluarea se va realiza de către un evaluator autorizat, ales de către dvs. sau de către bancă. Dacă aveți nedumeriri în privința valorii imobilului ce urmează a fi evaluat, vă recomandăm să contactați dvs. evaluatori autorizați care să efectueze evaluarea la valoarea pe care o veți achita efectiv, însă trebuie să aveți în vedere faptul că evaluatorii sunt independenți și la vizita efectivă a imobilului pot ajunge la alte valori.
În cazul în care evaluarea ajunge la prețul pe care îl veți achita sau îl depășește, nu veți avea nicio problema cu acordarea împrumutul ipotecar solicitat. În cazul în care valoarea evaluării este mai mică, puteți solicita o reevaluare, însă nu vă asigură că banca o va accepta. În orice caz, trebuie să țineți cont de faptul că valoarea împrumutului ipotecar depinde de valoarea evaluării și nu de prețul pe care dvs. îl plătiți efectiv.
În continuare trebuie să stabiliți data efectivă a semnării contractelor (dată care trebuie să se încadreze în termenul stabilit în precontract) și să alegeți notarul cu care doriți să încheiați tranzacția. Banca trebuie să vă ofere o serie de documente cu cel puțin zece zile naturale înaintea semnării efective a contractelor, documente de o deosebită importanță care vor cuprinde clauzele contractuale pe larg a contractului de împrumut ipotecar.
Aceste documente sunt: FEIN (Ficha europea de información normalizada) – care include o simulare a împrumutului precum și multe alte caracteristici ale contractului, FIPRE (Ficha de Información Precontractual) – care conține descrierea produsului oferit de bancă, FiAE (Ficha de advertencias estandarizadas) – care conține avertizările cele mai importante privind cheltuielile cu împrumutul, Formular privind dreptul la solicitarea lămuririlor necesare din partea notarului, Fișă privind cheltuielile asociate contractului de împrumut și forma de repartizare a acestora, Fișă privind obligativitatea asigurării de daune a imobilului. Toate aceste documente trebuie studiate cu deosebită atenție, iar în cazul în care nu vă descurcați, vă recomand să consultați un avocat care să vă explice ce semnați.
Înainte de semnarea efectivă a contractului trebuie să vă prezentați la notar pentru realizarea unui test impus de lege, prin care notarul va verifica dacă semnați în cunoștință de cauză. Întrebările se referă la produsul bancar ales – contractul de împrumut ipotecar, și se greșește cel mai des la consecințele neplății împrumutului. Trebuie să cunoașteți faptul că în caz de neplată veți răspunde cu toate bunurile prezente și viitoare pentru acoperirea datoriilor, datorii care pot depăși valoarea imobilului (pentru că se adaugă dobânzi, cheltuieli de judecată sau poate pentru că valoarea imobilului a scăzut).
Pentru a încheia într-o notă optimistă, odată cu semnarea contractelor de vânzare-cumpărare și de împrumut ipotecar, dacă părțile nu au stabilit altfel, se oferă posesia și se predau cheile imobilului pentru a vă bucura de casă.
Autor: Avocat Ioana Bratuleanu (Madrid) – Colaborator voluntar la Occidentul Românesc
Avocat ICAM specializat în Drept internațional
Telefon 0034.642.308.360
E-mail: secretaria@brilawabogados.es
Un material realizat în exclusivitate pentru Occidentul Românesc! A fost publicat în ediția tipărită și online a lunii octombrie 2021.